宁波律师:二手房买卖,个人所得税约定不明 ,合同被撤销
口/文 施周律师
[案由]
Z先生向Y女士购买一套房子,合同约定总价款为565000元,合同签订之日,交付定金 50000元,合同还约定,个人所得税由Z先生承担。后,中介在办理房屋过户的前期手续时,发现该房屋系Y女士继承所得,须按规定要缴纳合同总价款之20%的个人所得税,也即113000元。Z先生觉得按照他的理解,房屋缴纳的个人所得税应为房款金额的1%,也就是说只有几千元左右,怎么突然变成11万多,远远超过他的预期。后,Z先生、Y女士在中介的主持下,经多次协商未果,遂咨询本律师,委托本律师办理此案。
[律师分析]
接受本案后,本律师分析后,认为存在以下几点问题:
该房屋系继承所得,Z先生及中介对房屋系继承所得完全不知情。
所得税的税率,宁波市一般情况下,都是核定征收,房款全额的1%,这就是一种普通的个税,也就是老百姓所通常理解的一般情况下的税率。而对个人出售继承所得的房屋,需按房屋价款之20%的比例缴纳个人所得税,这是一种特别的个税,只有是在房屋是继承所得,并且对外出售的情况才产生这样的高税率的个税。
先生承担”,如Z先生承担20%的个税,那么他实际应该承担价款已远远高于当时该房屋的市场价,也远远超过了Z先生的心理预期,应该理解为当时所约定的个税的税率为1%的普通个税比较真实,而且Z先生在合同签定当时,并不知道房屋系继承所得,故应该理解为普通的个税比较公平。
综上,既然合同签订当时,所理解的个税为1%的税率,而实际应该缴纳的税率是20%的税率,那么合同中所约定的个税由Z先生承担,应该属于合同法中的重大误解,按照合同的规定,基于重大误解签订的合同,应予撤消。
[法院判决]
故本律师以合同撤消为诉求,要求Y女士退还定金,中介退还中介费,诉至宁波市海曙区人民法院。2010年9月30日,宁波市海曙区人民法院判决:撤销房屋买卖合同,Y女士返还定金,中介退还中介费。后双方均未上诉,判决生效。
[律师评说]
二手房买卖中出现的问题比较多,但个税问题出的很少,而且税收本身就比较复杂,普通老百姓一般很难搞明白到底要缴纳多少税。但建议购房者在购房时还是要留个心眼,对房子的情况多了解,比如说房子的来源等情况,必要时可以咨询房产律师。